부동산 규제 지역 완화 - 정의와 효과

부동산 시장에서 규제를 받던 지역들 중 일부가 규제 지역 지위에서 완전히 해제되거나 일부 완화되었습니다. 이 포스트에서는 이번 정부의 부동산 규제 지역 완화가 어떤 대상인지, 어떤 효과가 있는지, 여기에 쓰인 용어들의 정의는 무엇인지 알아보겠습니다. 

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투기 과열지구와 조정 대상 지역이란?

투기 과열지구는 어떤 지역의 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 훨씬 높은 지역을 말합니다. 청약 경쟁률, 주택 가격, 주택 보급률과 주택 공급 계획, 주택 시장 여건을 기반으로 주택 투기가 성행하거나 성행할 가능성이 있는 지역을 투기 과열 지구로 지정합니다. 

조정 대상 지역은 주택 가격, 청약 경쟁률, 분양권 전매량과 주택 보급률을 기준으로 주택 분양이 과열되었거나 그럴 가능성이 있는 지역을 국토교통부 장관이 조정 대상으로 지정합니다. 조정 대상 지역이 되면 그 지역의 주택 담보 대출 시에 LTV(담보인정비율)과 DTI(총부채 상환비율)등에 제한이 생깁니다. 또한 분양권 전매와 1순위 청약 자격에도 규제를 받습니다. 

투기 과열지구 및 조정 대상 지역 해제 지역

이번 조치로 투기 과열지구 지정 해제된 곳은 

• 대구 수성구
• 대전 동구 서구 중구 유성구
• 경남 창원 의창구

입니다. 

조정대상 지역에서 해제된 곳은

• 대구 동구 서구 남구 북구 달서구 달성군
• 경북 경산시
• 전남 여수시
• 순천시
• 광양시

입니다.

이들 지역은 최근에 집값이 하락하거나 미분양 물량이 많아졌기 때문에 해제되었습니다. 이번 조치로 지방은 세종시를 제외한 나머지 지역은 모두 투기 과열 지구에서 해제되었습니다. 

규제 해제로 인한 효과

투기 과열 지구에서 해제되면 대출 및 청약, 전매에 대한 규제가 풀립니다.

• 대출한도(LTV)도 40%에서 70&로 늘어납니다.
• 총부채 상환 비율(DTI)도 40% 이상으로 늘어납니다.
• 청약 조건도 완화됩니다. 
• 분양가 9억 초과 주택도 신혼 부부를 대상으로 특별 공급할 수 있습니다. 
• 전매 제한 기간도 줄어듭니다. 
• 분양가 규제도 없어집니다.
• 증여 취득세 비율도 12%에서 3.5%로 줄어듭니다. 

그러나 전문가들은 이런 규제 완화가 당장 이 지역의 부동산 시장의 빠른 성장으로 이어질 것으로는 보고 있지 않습니다. 왜냐하면 지금 금리가 오르고 있기 때문입니다. 금리가 오르는 상황에서 대출 가능 한도를 늘려줘도 사는 사람 입장에서는 더 비싼 비용을 들여서 돈을 빌려야 하기 때문에 그다지 반가운 상황이 아닙니다. 동시에 아직 시장에 많은 유동성이 규제가 풀린 곳으로 몰릴 수 있다는 전망도 있습니다. 시장이 이런 정부의 대책에 어떻게 반응할지 지켜보아야겠습니다.